Сергей Иванов: «Большие дела быстро не делаются»

Серей Петрович, как сейчас дела у корпорации «Девелпмент-Юг»? Кризис, стагнация, уныние?
 
— Дела обстоят очень хорошо, несмотря на то, что продажи у нас упали в два раза по сравнению с прошлым годом, когда мы только по Краснодару продали 195 тыс м2 получив выручку 8,5 млрд рублей. В 2015 году по Краснодару наш пессиместичный прогноз продаж – 90 тыс м2, оптимистично чуть больше 100 тыс м2.
 
Еще порядка 25 тыс м2 планируем продать в Перми, где мы ведем проект совместно с нашими пермскими партнерами компанией «Камская долина». Там мы имеем 80 Га земли, где можно построить почти 1 млн м2 жилья. Более того, до конца года с этим же партнером запустим первую очередь еще одного ЖК  в Перми. А в 2016 году там возможен запуск третьего проекта.
 
В конце июля у нас также стартовала первая очередь проекта ЖК «Южный берег» в городе Батайске Ростовской области: это 3,5 га участок и 50 тыс м2 комплексной застройки. А всего в проработке в Батайске 12 Га земли и в этом проекте запланировано 150 тыс м2. Далее мы планируем двигаться в города Ростовской области -  Таганрог, Азов, Новочеркасск, Шахты, Волгодонск.
 
— За счет каких ресурсов вы развиваетесь, ведь деньги стали дороже, спрос упал?
 
— Сейчас все стали более удободоговариваемые. Есть много собственников земли, но покупателей нет. При этом цены на землю упали, и эти активы ничего кроме издержек не приносят. Схема, которую мы реализуем в Ростове проста: мы закладываем стоимость земли в стоимость метра жилья и рассчитываемся с владельцем земельного участка по мере продажи квадратных метров.
 
Нам комфортнее работать по таким условиям, хотя это и требует более длительных переговоров, чем обычно. Ведь сначала в голове у собственника земли схема, когда приходит Иванов и покупает его участок за какие–то миллиарды. Но Иванов сейчас говорит: спасибо большое, тронут, но сейчас такие условия не интересны. Ведь кроме проблемы денег, которые нужно сразу выложить за землю, есть еще проблема скрытых обстоятельств и они есть всегда: это могут быть проблемы с коммуникациями и т д. В условиях, когда за землю не платят сразу, а ее цена учитывается в структуре себестоимости метра для конечного покупателя, эти вопросы также решаются проще.
Сейчас мы уже работаем в Ростове по такой схеме и в октябре мы стартуем там второй проект – ЖК «Янтарный берег». И еще ведем переговоры с восьмью  собственниками земли.
 
— Такая схема выгодна вам, но может быть неинтересна владельцам активов.
 
— Сейчас деньги стали в бизнесе самым дорогим ресурсом. К ним нужно относиться трепетно и бережно. В прошлый кризис «Девелопмент-Югу» было сложно и тяжело, но в этот раз мы к кризису подготовились очень хорошо. Мы с 2010 года стали готовиться к нему.  Так вот, сейчас мы делаем ставку именно на варианты партнерства, а не на старые схемы, когда мы покупали землю или сразу платили за коммуникации. Да, переговорный процесс сейчас занимает гораздо больше времени, так как не все еще перестроились. Но рано или поздно все понимают, что реальность изменилась и нужно договариваться. Большие дела быстро не делаются.
 
Ведь также нам нужно решить вопрос сетей. И при реализации любых проектов жилой застройки мы видим насколько укладывается себестоимость проекта в конкурентную цену. Сейчас в Краснодаре мы ведем 24 дома в разной степени готовности. Вот расчеты: у нас стоимость сетей в стоимости 1м2 жилья составляет от  1,5 тыс рублей до 4 тыс рублей в зависимости от типа жилья, его этажности, месторасположения.
 
Сейчас не всегда есть возможность сразу заплатить за коммуникации, как бы этого не хотелось сетевикам. И мы садимся с ними за стол переговоров и договариваемся. В Ростове мы сейчас прорабатываем проект, в котором затраты на строительство сетей распределены на семь лет.
 
И сетевикам выгодно так работать, потому что они понимают, что застройщик сейчас вообще не может заплатить за коммуникации сразу. Либо рассрочка, либо вообще никак. А ведь им тоже надо развивать свой бизнес, ибо новое жилье, это новые потребители коммунальных услуг.
 
— Совсем недавно банкиры давали деньги строителям под такие затраты: земля, коммуникации?
 
— У нас есть сегодня несколько банков партнеров, которые могут предоставить нам кредиты на хороших условиях. Однако, мы не можем себе позволить взять в кредит даже на сети, хотя в структуре себестоимости они занимают всего 10-15%. Возможно, что мы сможем вернуться к рассмотрению возможности кредитования корпорации в начале следующего года, когда деньги могут стать подешевле – меньше 15%, но точно не 18% как сейчас.
 
— Какова сейчас долговая нагрузка «Девелопмент-Юг», долги кризиса 2009 года еще давят?
 
— У нас сейчас очень хорошие показатели. До 2009 года у нас была недостаточная финансовая дисциплина, да и сами банки давали взаймы, не всегда адекватно оценив проекты. Тогда у нас соотношение долг — EBITDA (прибыль до вычета расходов по выплате процентов и налогов, амортизации – ред.) был больше 5 – это много, но на развивающемся рынке можно себе это позволить. Проведя реструктуризацию кредитов и став более внимательными к деньгам вообще, сейчас мы имеем этот показатель на уровне чуть больше единицы, что очень хорошо, так как этот показатель в районе 3 считается хорошим. Думаю, что когда мы выйдем из этого кризиса у нас соотношение долг – EBITDA будет меньше единицы.
 
— Сколько сейчас составляет долг СИК?
 
— Это порядка 1,7 млрд рублей, и все это проектное финансирование. Половину этой суммы мы вернем к концу 2016 года, вторую часть по графику в конце 2018 года.
 
— А какой у вас размер подушки безопасности, которую вы копили с 2010 года?
 
— Сумму называть не хочу, она позволяет завершить все начатые проекты.
 
— А долг вообще он нужен? Ведь вы сегодня, благодаря новым схемам сотрудничества с владельцами земли, сетевиками, наверное, смогли бы строить оперируя только собственными реесурами? Ведь 21 год назад, когда вы начинали «Девелопмент-Юг» вы вовсе не рассчитывали на займы.
 
— Долг нужен, если мы хотим развиваться. Мы амбициозная компания и мне мало тех показателей ввода жилья, которые мы имеем в Краснодаре и крае: при всем желании больше чем 200 тыс м2 продавать ежегодно невозможно. Это потолок. А дальше что? Нужно ведь куда-то двигаться. Поэтому мы и идем в регионы. Про Ростов и Пермь мы уже говорили. Интересны, также Екатеринбург, Новосибирск, Красноярск, Астрахань, Волгоград,  Белгород. Думаю, что в горизонте 4-5 лет мы выйдем на объемы продаваемого жилья в 550 – 600 тыс м2, а в горизонте 10 лет я вижу миллион метров в год. При этом примерно 70% — это доступное жилье, а 30% — комфорт и бизнес-класс.
 
— Почему именно эти города?
 
— Мы смотрим на потребительский спрос, наличие ресурсов и партнеров, отношения властей. Но вообще, у нас везде по России можно строить. Ведь у нас по статистике на одного человека приходится 20м2 жилья, при этом по данным правительства прядка 50% этого жилья аварийный и ветхий фонд. Вот мы и имеем среднестатистически на одного человека 10м2 жилья, при том, что в Европе этот показатель – 40м2. А ведь мы хотим жить как в Европе по этому показателю. Надо учитывать, что эти данные статистики – лукавы.
Я видел дом в 4000 м2 на Рублевке где живут всего 3 человека, а ведь их показатели тоже входят в эту среднюю цифру. Далее: сейчас современные технологии сельского хозяйства уже не требуют такого числа тружеников, как еще 20 лет назад. А значит, процесс переселения людей из деревни в города продолжится. И всем нужно жилье.
 
— Это все прекрасные показатели потенциального спроса, но где на это потребитель возьмет деньги? Доходы населения таковы, что покупка жилья по-прежнему недоступна для многих.
 
— Я глубоко убежден, что сейчас во власти по настоящему государственные люди, которые думают о стране и ведут ее правильным путем. Поэтому в экономике неизбежны положительные изменения. Это позволит создавать еще больше условия для активных, талантливых, целеустремленных людей, для которых покупка собственного жилья может быть вполне реальна.
Да уже сейчас, квартиры в домах программы «Доступное жилье» стоят меньше миллиона рублей, мы тут считали, что вполне можно купить квартиру с ежемесячным ипотечным платежом в 8-8,5 тыс. рублей. Это уже вполне доступные многим показатели. Есть, конечно, примерно 15% населения явно неимущих: пенсионеры, инвалиды, но им могут помочь или их дети (пенсионерам) или государство.
 
— Вы планировали два года назад начать активно строить дома по программе «Доступное жилье» в городах Краснодарского края. Получилось?
 
— Мы пока законсервировали все проекты. Но уже осенью планируем начать проекты в Тихорецке, Славянске-на –Кубани. Очень хотел бы, чтобы мы в этом году запустили Армавир, Крымск, Тимашевск но можем не успеть. Я вижу высокий спрос на это  продукт, мы планируем развивать квартиры «доступное жилье» во многих городах края.
 
— Есть мнение, что в Краснодаре профицит жилья – рынок перенасыщен. Вы согласны с этим и чего ждать от застройщиков в будущем?
 
— Профицит есть, но больше всего меня беспокоит не это. Сейчас в Краснодаре более ста строительных компаний, которые продают жилье. Я вижу, что многие из них делают это по демпинговым ценам, продавая или в ноль или вообще себе в убыток. Ведь сейчас в Краснодаре жилье в доме до 5 этажей не может стоить меньше чем 30 тыс. рублей, в многоэтажке 36 тысяч за м2. Все что ниже – это работа в убыток. Поэтому не удивлюсь, если в следующем году многие строительных компаний Краснодара просто уйдут с рынка.
 
— Если смотреть перспективу 4-5 лет, то, как распределятся продажи компании «Девелопмент-Юг» по регионам?
 
— Пермь – 100 тыс м2, Ростов – 150 тыс м2, Ростовская область 50-80 тыс м2, Краснодар и край – 250 тыс м2, то есть суммарно порядка 550 – 600 тыс м2.
 
— А заем вам вообще наращивать объемы? Деньги, амбиции?
 
— Мне интересно этим заниматься, наверное, я масштабный человек, мне интересно развиваться.  Что касается денег, то у меня невысокие потребности и мне хватает того, что есть сейчас. У меня нет ни яхты, ни самолета. Летаю любимой авиакомпанией «Аэрофлот», обязательно пользуюсь их бонусной программой.
 
— А почему нет яхты, загородного дома?
 
— Яхта не зачем, а загородный дом у нас у компании корпоративный – в Австрии, все кто хотят, могут туда поехать. Да и вообще мне намного интереснее работать, развивать свои идеи, начинать проекты, чем просто тратить деньги.  Многого мне не нужно.
 
— Некоторые строительные компании делают замкнутый цикл, то есть имеют в своей структуре банк, производство стройматериалов. Вы не планируете?
 
— Очень хороший вопрос. Мы думали над этим. Создавать банк – исключено, потому что это очень сложный и рисковый бизнес. Хотя предложений купить или создать банк к нам поступает немало. У нас есть банки-партнеры, с которыми нам комфортно работать. Стройматериалы – бетон мы делаем сами, из крупных остается кирпич, электрика и сантехника. У нас партнеры крупные кирпичные заводы, мы понимаем структуру себестоимости их продукции, периодически мы ведем переговоры обсуждая специальные условия поставки материалов. И я не исключаю, что в кооперации с кем-то из заводов мы можем создать свое производство.
 
— Вы думаете только о строительном бизнесе, нет идей диферсифицировать свою деятельность и заниматься чем-то еще?
 
— Я понимаю и люблю то чем занимаюсь, к этому у меня лежит душа. А ведь чтобы заниматься, например, ресторанным бизнесом надо быть Еленой Троян (Елена Троян — создатель сети «Мадьяр» — ред), чтобы торговать спортивными товарами Алексеем Пшеничным (Алексей Пшеничный, «Высшая лига» — ред.). Чтобы быть успешным банкиром надо быть Грефом или Задорновым (Сбербанк РФ, ВТБ24 – ред.), чтобы добиться успеха в розничной торговле продуктами питания надо быть Сергеем Галицким (Магнит – ред.). Не хочу заниматься тем, что не умею.
 
— Вы очень оптимистичный человек, Сергей Петрович, но когда я узнал, что лично вы должны 6 млрд рублей (кризис 2009 года), то я подумал – как он спит, ест? Это же с ума можно сойти от тревог.
 
— Спал я плохо. Все что можно было заложить в банках, я заложил. Но никогда не шел ни на какие компромиссы, когда всякие авантюристы приходили ко мне и предлагали кривые схемы вывода активов. Ведь кредитная история, это как человеческая репутация, она бесценна.
 
Дай Бог здоровья и долгих лет жизни бывшему руководителю Юго-Западного банка Сбербанка России Михаилу Владимировичу Золотареву, который мне все время говорил: ты работай до последнего, все будет хорошо. А все остальные банкиры смотрели,  как поведет себя Сбербанк. Постепенно все пошло на лад. И ведь прошлый кризис был проще, чем этот, просто он был неожиданный и была полная неопределенность.
 
Один из моих учителей говорил мне, что в России наступит рыночная экономика после третьего кризиса: вот как раз его мы сейчас и переживаем. Думаю, что вот такое вялотекущее состояние будет до середины 2016 года, но потом все пойдет в рост.
 
Автор: Олег Ширяев (Текст написан для «Деловая газета. Юг», 11.08.15)
 

---

Пожалуйста, поблагодарите автора статьи - нажмите на любой рекламный блок на сайте.

РЕКЛАМА НА САЙТЕ DOPROSS.RU

Dopross.ru в Telegram

Dopross.ru в Дзен

Dopross.ru в YouTube

Теги: Бизнес 11.08.2015

---